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直擊《民法典》中關于物權規范及物業管理的新變化

時間:2020-11-19 15:09:22  來源:  作者:

  2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》),自2021年1月1日起施行。

  民法典之于一個國家,不僅僅是權利的宣言,更是民事活動的基本遵循和根本依靠,意義重大,影響深遠。征諸人類文明的發展歷程,編纂法典是具有標志意義的法治建設工程,是一個國家、一個民族走向繁榮強盛的象征和標志。盡管它有這么多的重要意義,但民法典并不是一個全新出臺的民事法典,也不是簡單的法條匯編,而是對現行的民事法律進行修改完善,對現實生活中出現的新情況、新問題出臺有針對性的新規定。

  回顧物業管理行業數十年的“立法”之路,到今天為止都沒有形成緊跟時代的、系統的權威的法律法規框架。而民法典的出現,打破了這一現狀,并以更加權威、更加系統的法律體系取代原有的法律法規。那么,相較于現行民法,民法典做了哪些調整和修改呢,對物權規范及物業管理又將產生哪些影響呢?

  變化一:住宅70年土地使用權到期怎么辦?

  《民法典》在物權編第359條對住宅建設用地使用權期限作了規定,我們住房的土地使用權是70年,到期將自動的續期,但是續期的時候可能是要交費的,至于這個交費是按照什么標準交,屆時會不會進行減免?將依照法律行政法規的規定另行出臺政策。

  變化二:房屋設定抵押權,轉讓時需要抵押權人同意嗎?

  《民法典》在物權編第406條做了重要變動,根據其規定房子在設定抵押期間,抵押人仍可以轉讓房子,并且不需要經過抵押權人同意,但是需要及時通知抵押權人。若抵押權人有證據能夠表明未來債權有風險難以被償還的情況下,可以要求抵押人在轉讓房子以后,把轉讓的錢優先清償債務。

  變化三:出租人和承租人是否優先享有房產買賣優先權?

  《民法典》726條規定,在房屋出租人出賣房屋時需先通知承租人,承租人有15天的優先于其他人購買房屋權的考慮期,若是承租人沒有明確表示購買,那么承租人就放棄了這個優先購買權,房屋出租人就可以出賣房屋了。在此基礎上,增加了兩個例外情況,一種例外是如果原來房屋有共有人的話,出租人可以直接賣給共有人,不需要征求承租人意見。第二種例外就是出租人把房子賣給近親屬親戚之類,此時出租人也不需要給承租人優先購買權。

  變化四:房屋買賣租賃能否避開中介交費?

  《民法典》第965條規定,委托人想出售、出租房屋,委托了中介機構,利用他們提供的信息源,認識了買家、賣家或承租人,繞開中介訂立了合同成交的,還是需要付中介費。

  變化五:降低業主共同管理事項與表決比例

  《民法典》第277條規定,明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助?!睹穹ǖ洹返?78條規定,適當降低了業主共同決定事項,特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻,籌集建筑物及其附屬設施的維修資金需要兩個“四分之三”,而使用僅需要“雙過半”。所謂兩個“四分之三”是指經參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,“雙過半”是指經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?!睹穹ǖ洹返?81條規定增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。

  變化六:小區電梯廣告、外墻廣告收入歸業主共有

  《民法典》第282條明確了公共部位扣除合理成本產生的收入歸業主共有。

  變化七:新增物業服務合同

  《民法典》合同編新增了物業服務合同專章,合同是雙方當事人主張權利履行義務的基礎,在為發生物業服務合同糾紛時為其提供法律依據?!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規定,物業公司不能采取停止供水供電、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

  變化八:高空拋物墜物造成損害的,物業公司有安保義務,否則承擔相應的侵權責任。

  《民法典》第1254條規定,物業服務公司對于建筑物中拋擲物品或者建筑物掉落物品,造成他人損害這類情況的發生,有采取必要的安全保障措施的義務,物業公司如果沒有采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

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